¿Qué pasa con un acuerdo posterior con el banco tras firmar una hipoteca con suelo?

Abr 20 2018

¿Qué pasa con un acuerdo posterior con el banco tras firmar una hipoteca con suelo?

‎La reciente sentencia del Tribunal Supremo nº 205/2018, de fecha 11 de abril, considera válido un acuerdo posterior al préstamo hipotecario con suelo.

Dicho acuerdo impediría una posible reclamación de nulidad del suelo de hipoteca. Surge la duda de determinar como afecta este criterio a los acuerdos posteriores suscritos.‎

El Tribunal Supremo dictaminó la nulidad del suelo de hipoteca en su sentencia nº 241/2013 de 9 de mayo de 2013. Se introdujo en nuestro ordenamiento jurídico la “abusividad por falta de transparencia”. Este novedosos concepto implica en la práctica dos aspectos. En primer lugar acreditar el cumplimiento de la Orden Ministerial 5/1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios (las entidades apenas las cumplían hasta el año 2013). Y en segundo lugar que el cliente pudiera tener un conocimiento económico real de lo que suponía el suelo en su préstamo hipotecario. Es decir, que supiera lo que le podía costar económicamente tener en su préstamo hipotecario un suelo.‎
‎Posteriormente las entidades financieras y clientes bancarios llegaron a acuerdos de rebaja del suelo. Hablamos de miles de personas. El problema jurídico que se plantea es si una cláusula nula de pleno derecho (el suelo de hipoteca), puede posteriormente ser convalidada, y dejada sin efecto, por un acuerdo posterior.

‎Nuestro ordenamiento jurídico mantiene que la nulidad “radical” implica la nulidad completa y que por lo tanto nunca podrá ser convalidada. Según este criterio, el acuerdo posterior suscrito entre entidad y cliente sería igualmente nulo. Y así corroboró el Tribunal Supremo en su sentencia nº 558/2017 de 16 de octubre. En su fundamento de derecho sexto, párrafo tercero señala sobre la nulidad de la cláusula suelo que “se trata de una nulidad de pleno derecho, que impide que el consumidor pueda ser vinculado por la cláusula abusiva (art. 6.1 de la diretiva 93/13)”. Además en su párrafo quinto señala literalmente que “hemos declarado que la nulidad absoluta o de pleno derecho es insubsanable y no permite convalidación del contrato (sentencia 654/2015, de 19 de noviembre …).‎
‎En esta nueva sentencia el alto tribunal avala la validez del acuerdo posterior. Pero con un matiz importante: “Que se hayan cumplido las exigencias de transparencia en la transacción. Esto es, que los clientes consumidores, tal y como les fue presentada la transacción, estaban en condiciones de conocer las consecuencias económicas y jurídicas de su aceptación”.

La reciente sentencia nº 205/2018 analiza un supuesto en el que el acuerdo posterior contiene tres elementos a destacar: aceptación de una rebaja del 2,25%; dar validez a las cláusulas suelo y además renunciar a ejercer cualquier acción judicial. Todo ello además suscrito con el manuscrito del cliente de su puño y letra señalando que “soy consciente y entiendo que el tipo de interés de mi préstamo nunca bajará del 2,25% nominal anual”. Además fue suscrito en fecha posterior a mayo de 2013, momento en que públicamente era conocido el suelo de hipoteca. Por todo ello entiende el Tribunal Supremo que se cumple el criterio de la transparencia. Es decir, la comprensibilidad real por el consumidor que suscribió el acuerdo. Concluye respecto del suelo de hipoteca, y su firma por el cliente que éste constato su propia existencia y a resaltar su contenido. De hecho, ha sido la forma usual empleada después de la sentencia 241/2013, de 9 de mayo, para dejar constancia del cumplimiento de los deberes de transparencia”.‎ Desde el punto de vista jurídico considera el Tribunal Supremo que no se trata de una mera convalidación, sino de una nueva transacción. La cláusula suelo no se puede convalidar porque es nula de pleno derecho. Por ello el alto tribunal considera que las partes, con fundamento en la libertad de pacto, acuerdan un nuevo acuerdo. En concreto la reducción del suelo, y no ejercitar acciones.

El fallo, dictado en pleno, cuenta con el voto particular del magistrado Francisco Javier Orduña, partidario de declarar la “nulidad absoluta de una práctica bancaria que vulnera los derechos de los consumidores”.

En parte existe un cambio de criterio, o al menos una matización con la sentencia anterior la nº 558/2017, de 16 de octubre. En ese caso la rebaja del suelo (que constaba en un mail de la empleada de la entidad) no supuso una transacción en la que ambas partes renunciaran y evitaran un pleito. Además dicha transacción no cumplía con los criterios de transparencia.

Podemos concluir por lo tanto que no todos los acuerdos posteriores son válidos, y que solo aquellos en los que se cumplan las exigencias de transparencia no podrán ser impugnados. En un plano práctico, según la nueva doctrina del Tribunal Supremo, el acuerdo posterior deberá contener: rebaja del suelo, transcripción manuscrita de la existencia del suelo, y renuncia a interponer acciones.‎

Fuente: expansion.com

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